Uso de suelo, primer filtro en la inversión y desarrollo inmobiliario
El uso de suelo es un término que se utilizado desde hace varias décadas en México, para la ordenación territorial y el debido crecimiento urbano, a través de la planeación urbana que realizan el Gobierno ya sea Federal o Estatal.
En realidad, es la asignación de un nombre (uso) o calificación cualitativa a una propiedad, en el que se incluyen las actividades, metros de construcción, áreas verdes, áreas libres, cajones de estacionamiento, número de viviendas, o comercios, número de niveles, incluso si el destino es ecológico, etc.
En términos generales, existen dos tipos de uso de suelo: habitacional y habitacional mixto, el primero como su nombre nos lo indica sólo permite la vivienda unifamiliar y plurifamiliar, así como casetas de vigilancia. En tanto que el segundo, permite realizar el resto de actividades necesarias para habitar la ciudad como los comercios.
Como ejemplo, citamos los tipos de Uso de Suelo más comunes en la Ciudad de México (CDMX), que se dividen en tres: Tipo A, B y C, mismos que te detallamos a continuación:
A) Es un suelo de densidad baja, que permite únicamente la construcción de 2 viviendas y la operación de comercio básico, por lo general, este tipo de suelo se puede encontrar en los poblados rurales.
B) Se refiere a viviendas que no excedan en 50 unidades o comercio básico de más de 500 metros cuadrados de terreno, como por ejemplo servicios de educación hasta el nivel bachillerato, servicios automotrices, talleres, salones de fiestas y uso industrial, entre otros comercios que integren la venta de bienes o servicios.
C) Este aplica para viviendas de más de 50 unidades e incluye zonas industriales y otros usos especializados, como por ejemplo tiendas de autoservicio y centros comerciales, restaurantes, hospitales, universidades, instalaciones deportivas de gran afluencia, salones de fiestas de usos múltiples y clínicas médicas.
En el caso de la Ciudad de México, siempre debes verificar los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano (PDDU’s) y los Programas Parciales de Desarrollo Urbano (PPDU’s), que consideran las normas del Programa General de Desarrollo Urbano (PGDU), según información de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la CDMX (SEDUVI).
Por lo que respecta a otras localidades te recomendamos acercarte a las autoridades tanto municipales y estatales, encargadas de este tipo de trámites, ya que cada entidad tiene su propia normatividad, o bien acude con algún especialista en la materia para quete asesore correctamente y no incurras en alguna falta o delito.
Por su parte, el Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI), proporciona información geoespacial sobre la distribución del uso del suelo agrícola, vegetación natural e inducida en el país.
En Ciudad de México, el Sistema de Información Geográfica muestra el uso del suelo aprobado a través de programas de desarrollo urbano.
Algunos temas a considerar respecto del Uso de Suelo.
En caso de que construyas más metros o pisos de los autorizados en el uso de suelo, puedes enfrentar consecuencias que van desde la clausura de la obra, altas multas por parte de las autoridades hasta la demolición.
Sin embargo, existe la posibilidad de buscar la regularización o legalización de una propiedad construida con más metros o pisos de los autorizados en el uso de suelo, para ello deberás realizar los siguientes pasos:
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Verificar el estatus legal de la propiedad y que esté inscrita en el Registro Público de la Propiedad, en este sentido también deberás revisar que no existan problemas legales pendientes relacionados con la misma.
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Obtener los documentos necesarios como escrituras, planos arquitectónicos y otros documentos que respalden la propiedad de la vivienda.
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Cumplir con el Uso de Suelo autorizado, esto incluye hacer las modificaciones necesarias en la obra.
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Solicitar los permisos requeridos, como el de construcción, remodelación, etc., lo cual implica pagar los impuestos, multas y recargos correspondientes.
Finalmente, recuerda que siempre es importante consultar los documentos oficiales y obtener asesoría legal especializada para conocer las limitaciones y potencial del Uso de Suelo, como regla de oro, nunca compres o desarrolles en un lugar con riesgo o sin autorizaciones administrativas, ya que esto lo único que te garantiza es un gran dolor de cabeza y la pérdida de dinero, en el menor de los escenarios, pues en otros casos como en el Estado de México y otras entidades, las implicaciones serán de índole penal, ya que existe el Delito de Fraccionadores, justamente porque los desarrolladores no prevén cumplir con toda la regulación existente.
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Francisco Manuel Madrid Plata
Lic. En Derecho,
C&O y Fundador de la Firma legal, “Madrid & Asociados Abogados”
